¿Qué es el "efecto Dolina" y por qué se ha convertido en uno de los riesgos clave en el mercado inmobiliario de Rusia y la CEI? Análisis de amenazas para los inversionistas, razones de la anulación judicial de transacciones y recomendaciones para la protección del comprador.
El término "efecto Dolina" se ha popularizado tras un caso resonante relacionado con la famosa cantante Larisa Dolina. Este nombre se refiere a un esquema fraudulento en el cual el vendedor de un apartamento (generalmente una persona mayor) anula la transacción a través de los tribunales, alegando haber sido víctima de estafadores telefónicos. Este esquema permite al "vendedor" recuperar el apartamento, manteniendo el dinero pagado por el comprador. La aparición del término ha sido documentada en medios de comunicación e incluso en fuentes enciclopédicas: por ejemplo, a finales de 2025, apareció un artículo en Wikipedia con una descripción detallada de este fenómeno (principalmente relacionado con casos de vendedores ancianos).
Historia de la aparición del término
En el centro de la historia está el caso de Larisa Dolina. En verano de 2024, la cantante vendió su apartamento en Moscú, entregando el dinero recibido a los delincuentes (parte a través de "cuentas seguras"), para luego darse cuenta de que había sido engañada. En septiembre de 2025, un tribunal declaró la transacción nula debido a un "vicio de voluntad" de Dolina (ella había sido inducida a error), devolviéndole el apartamento, mientras que la compradora se quedó sin vivienda y sin dinero. Este precedentes resonante sirvió como una señal: en todo el país comenzaron a surgir historias similares. Los vendedores y sus familiares empezaron a acudir a los tribunales con demandas para recuperar sus propiedades, afirmando que habían sido inducidos a error. En los medios y en círculos legales, este esquema comenzó a denominarse "efecto Dolina", donde un precedente aislado se convirtió en un miedo masivo en el mercado de la vivienda de segunda mano.
La esencia jurídica del problema
El conflicto de intereses jurídicos es simple: por un lado, la protección de los derechos del "vendedor perjudicado" (especialmente si es una persona mayor y vulnerable) para recuperar su propiedad; por el otro, los derechos del comprador de buena fe para conservar la vivienda adquirida. Dado que generalmente es imposible demostrar un vínculo delictivo entre el comprador y los estafadores, los tribunales suelen aplicar normas que protegen al vendedor de engaños o errores. Las principales razones para declarar nula una transacción son el error sustancial del vendedor o el engaño (art. 178, 179 del Código Civil de la Federación Rusa).
- Los tribunales a menudo declaran nulas las transacciones con vendedores vulnerables bajo el art. 177-179 del Código Civil de la Federación Rusa (incapacidad, error, fraude).
- En la práctica, el comprador que impugna el contrato queda sin la propiedad, y es raro que le devuelvan el dinero pagado —a menudo los fondos permanecen "embargados" hasta concluir el proceso penal contra los estafadores.
- La posición de los tribunales se basa en la protección de la "parte débil" de la transacción: si se demuestra que el vendedor actuó "sin ser consciente" (debido a la edad, enfermedades, estrés o presión), el contrato se anula, a pesar de la legalidad formal de la documentación.
Escala y consecuencias para el mercado
El problema ha ido mucho más allá de un solo caso: en 2025, ya se habían impugnado miles de transacciones en toda Rusia bajo estos esquemas. Incluso si las cifras oficiales de transacciones se mantienen estables, los participantes del mercado informan un aumento en la inquietud. Los compradores están rechazando transacciones a precios sospechosamente bajos o con vendedores ancianos y exigen garantías adicionales. Muchas transacciones de segunda mano ahora vienen acompañadas de verificaciones adicionales y condiciones.
- En las grandes ciudades, ha habido un aumento drástico en los pagos seguros: por ejemplo, los notarios de San Petersburgo informan que para el otoño de 2025, la cantidad de transacciones a través de un depósito notarial se ha más que duplicado.
- Los agentes inmobiliarios observan que se han complicado las transacciones con apartamentos de "pensionistas": se requieren certificados de dispensarios de salud mental, participación de familiares del propietario, grabación de videoconferencias y una revisión detallada de documentos.
- Es probable que haya una disminución en la liquidez de dicha propiedad: el mercado teme las ofertas "volátiles", y las viviendas de pensionistas se venden con descuentos o permanecen más tiempo en venta.
Riesgos para compradores y vendedores
- Comprador: pérdida del derecho de propiedad (el apartamento es devuelto al antiguo propietario), congelación de fondos invertidos y obligaciones hipotecarias, altos costos legales y riesgos reputacionales.
- "Vendedor"-víctima: riesgo de quedarse sin apartamento y sin dinero (especialmente si los fondos se entregaron a estafadores), presión por parte de familiares y autoridades, necesidad de prestar testimonio y participar en litigios.
Reacción del estado y de la comunidad profesional
El estado ha comenzado a prestar atención a la situación. En la Duma Estatal se están discutiendo proyectos de ley y medidas de protección: se propone la certificación notarial obligatoria de transacciones inmobiliarias, el seguro obligatorio de apartamentos en circunstancias especiales, la introducción de un "período de enfriamiento" (retención de fondos en un depósito bancario durante varios días). Las agencias están coordinando la evaluación de la práctica judicial. Las comunidades profesionales también están proponiendo nuevos estándares: por ejemplo, ampliar los poderes de los notarios para verificar la historia del objeto y el estado del vendedor, fortalecer el cumplimiento bancario (prohibición de "cuentas seguras") y desarrollar recomendaciones para los agentes inmobiliarios en transacciones con propietarios vulnerables.
Recomendaciones prácticas para los compradores
Para reducir el "efecto Dolina" en una transacción específica, los compradores deben:
- Verificar cuidadosamente al vendedor y al objeto: solicitar un extracto reciente del Registro Público de la Propiedad (que revela la cadena de propietarios y restricciones), estudiar los documentos de propiedad y la existencia de gravámenes.
- Evaluar el estado del vendedor: reunirse en persona, aclarar su situación familiar y patrimonial, analizar signos sospechosos (descuentos drásticos, urgencia, estado emocional).
- Llevar a cabo la transacción bajo la supervisión de expertos: involucrar a un abogado y un notario experimentado, realizar pagos a través de una carta de crédito bancaria o un depósito notarial, donde los fondos se entregan al vendedor solo después de registrar la transacción.
- Incluir garantías: involucrar a familiares del vendedor o garantes en la transacción si es posible, quienes confirmarán la voluntariedad de su decisión y estarán dispuestos a devolver el dinero al comprador si la transacción se anula.
- Considerar el seguro de título: dicha póliza puede compensar los fondos pagados en caso de que la transacción sea posteriormente declarada nula.
Recomendaciones prácticas para propietarios mayores
Para no convertirse en parte de tal historia, los propietarios mayores deben:
- No confiar en llamadas sospechosas: ignorar mensajes "de las autoridades" y ofertas para transferir dinero a "cuentas seguras" de desconocidos.
- Consultar antes de vender: discutir las condiciones con familiares de confianza y abogados, no realizar transacciones urgentes bajo presión y no firmar documentos sin entender su contenido.
- Realizar transacciones de manera segura: siempre que sea posible, llevar a cabo la certificación notarial y un inventario de los bienes, evitar la formalización de poderes amplios sin necesidad.
- Utilizar mecanismos de protección: en acuerdo con sus seres queridos, formalizar poderes limitados, tutela o prohibición de registrar transacciones sin participación personal. También considerar la redacción de un testamento o un contrato matrimonial para determinar de antemano el destino de la propiedad.
Posibles escenarios futuros
Si la práctica actual se mantiene, el número de disputas legales y desconfianza solo aumentará: las transacciones se volverán más costosas y largas, y el segmento con vendedores ancianos podría desacelerarse. Al mismo tiempo, las autoridades y el negocio buscan un equilibrio entre intereses. Entre las medidas discutidas se encuentran la ampliación de la práctica del seguro de título obligatorio, la introducción de un "período de enfriamiento" (por ejemplo, una retención de una semana de fondos en el banco), la creación de registros centralizados de riesgos y verificaciones obligatorias del estado mental y financiero del propietario de la transacción.
Conclusiones
El "efecto Dolina" no es un caso aislado de notoriedad, sino un síntoma de la vulnerabilidad sistémica del mercado inmobiliario ante el fraude y la incertidumbre legal. Los inversionistas deben recordar: las transacciones inmobiliarias requieren una preparación cuidadosa y apoyo profesional, especialmente si el vendedor es vulnerable. Solo un enfoque integral —una verificación profunda del objeto, acompañamiento notarial, organización meticulosa de pagos y aseguramiento de riesgos— permitirá evitar pérdidas costosas. Sin tales medidas, el "efecto Dolina" puede afectar a prácticamente cualquier comprador de vivienda.
